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2018年8月8日

大繁盛への道【13】立地・物件選び 5つの鉄則

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繁盛飲食店をつくるため、立地や物件選びの正攻法はあるのだろうか。今回は、河野先生に失敗しない立地・物件選びの方法から、その考え方について伺いました。

河野流「繁盛店」の定義とは
その名の通り、繁盛している店であり、飲食店の中で1割程度しかないと言われます。では、残り9割の飲食店は赤字なのかと言えば、決してそうではありません。わかりやすく例えると、繁盛店とは毎月毎月キャッシュが積み上がっていくような状態です。具体的には、20坪以内の店であれば月間坪売上20万円以上が目安です。売上は「客単価×客数」で決まリます。個人経営の場合は、高い価値を提供することで客単価を上げて、来店頻度を高めることが重要です。そこで不可欠なのが「リピーターづくり」です。繁盛店はリピーターづくりに長けていると言えます。

その1 個人店は2〜3等地で、目的客を狙え!

1等地はフリー客の集客がしやすい立地です。ただし家賃が高いため、大手チェーン企業が出店する場所。資本の少ない個人店が出店する立地ではありません(そもそも個人店が取得できる物件ではありませんが)。そのため個人店は、家賃が安い2〜3等地で、目的客を捕まえた方が繁盛します。

情報化社会が進んだおかげで、悪立地と呼ばれていた2〜3等地でも、集客ができるようになりました。例えば駅から離れたお店、路地裏のわかりにくいお店でも、グルメサイトや口コミサイトなどのインターネット情報があれば、目的客をキャッチすることができるのです。

その2 立地選びは、情報収集からスタート!

まずは出店したい立地の、最寄り駅のデータ収集から始めます。ざっくりとですが、集めたい情報は以下です。

①最寄り駅の乗降客数(ロードサイド型の場合は除く)
②世帯人口
③世代別男女比率
④飲食店の配置状況

ほとんどがインターネット上にあるデータです。そこからターゲットになりそうな人がいるか、競合になりそうなお店はあるか、世代別の人口増加率はどうかなどを調べましょう。そこからある程度、出店立地を絞り込んでいきます。

その3 街の下見は必須!

立地に目星がついたら、街の下見をしましょう。大抵の場合、時間帯や曜日で街の表情が変わるため、以下の見るべきポイントを抑え、チェックします。

①平日と休日にいる人の様子
②昼と夜の人の流れ
③最寄り駅からの流れ
④近隣の繁盛店視察

特に近隣に繁盛店がある場合、なぜ繁盛しているのかの理由を探りましょう。その街で運営していく上での、成功のヒントが見つかるかもしれません。視察ポイントは過去記事(繁盛店視察の6つの鉄則)を参考にしてみてください。

その4 家賃の10倍売れるかが決め手!

飲食店を運営する上での3大経費は、原価率(F:Food)、人件費率(L:Labor)、そして家賃(R:Rent)です。このFLRの合計を、売上げの70%以内に抑えることが大原則。70%の内訳はFL60%、R10%が基本です。しかし立地や業種、業態、都会なのか地方なのかで、その内訳は変わりますが、70%という数字は変わりません。

FLコストは変動費ですのでコントロールできますが、Rコストは固定費なのでコントロールできません。そのため失敗しないためには、家賃と想定売上げを照らし合わせ、自店にあった物件かどうかを見定めてください。簡単に言えば、Rコストは売上げの10%以内なので、家賃の10倍売れるかどうかで選ぶとよいでしょう。

その5 物件契約後からブログを始めよう!

冒頭でインターネットの情報さえあれば、集客は難しくないと言いました。情報の種まきは、オープン前段階から始めておきましょう。

まずは物件契約したらなるべく早くブログを開設します。そこではオープンにかける想いやどんなお店なのか、オーナーの想い、考え方などを発信します。要するに、オープン前から想いに共感してくれる、ファンを獲得するのです。

フェイスブックやツイッター、インスタグラムなどのSNSは、ブログに誘導するためのツールと考えましょう。ブログが最も想いを語れる場のため、SNSよりもブログが大切なのです。またフェイスブックは個人名で登録し、飲食業界の有名人やメディア関係者とつながっておくと、宣伝効果が期待できますよ。(構成:虻川実花)

■河野先生の連載一覧はこちらから
【1】繁盛店視察の6つの鉄則

【2】コンセプトづくり5つの鉄則

【3】人材育成 5つの鉄則

【4】メニュー開発 6つの鉄則

【5】ファサードづくり 5つの鉄則

【6】緊急企画! ドタキャン・ノーショウ対策5つの鉄則
【7】ネット販促 5つの鉄則
【8】インストアプロモーション 5つの鉄則
【9】歓送迎会で勝つ 4つの鉄則
【10】値上げで勝つ 5つの鉄則
【11】アルコールを売る5つの鉄則
【12】業態リニューアル 5つの鉄則
【13】立地・物件選び 5つの鉄則

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河野祐治(かわのゆうじ)
この記事を書いた人

飲食店コンサルタント、中小企業診断士 年間30~40件の開業・新店・新業態プロデュースと、年間100件以上のコンサルティングを手掛ける。講演やセミナーも全国で年間70~80件実施し、メディアの取材や執筆も多数。<著書>「500店舗を繁盛店にしたプロが教える 3か月で『儲かる飲食店』に変える本(日本実業出版社)「飲食店完全バイブル 売れまくるメニューブックの作り方」(日経BP)「繁盛本 街場の飲食店に学ぶ商売繁盛200の教え」(東京カレンダー)「これだけは知っておきたい 儲かる飲食店の数字」(日本実業出版社)ブログ「飲食店コンサルタントの独り言」は、多くの業界人が読んでいる。

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